Gayrimenkul Satışlarında Değer Artış Kazancı

FURKAN CEVİK

Tarih: 12.07.2023

Bilindiği üzere 12 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından Covid-19 virüsü pandemisi ilan edildi. Bu açıklama o tarihte kimse için çok büyük anlamlar içermese de sonrasında yaşananlar tüm insanlığın yaşamını ve dünya ekonomisini dramatik bir şekilde etkiledi.

Söz konusu etkilerin en önemlilerinden biri Covid-19 pandemisini takip eden ve tüm dünya ekonomisini etkisi altına alan enflasyon artışları oldu. Enflasyon artışları ülkemizin de içinde bulunduğu bir takım ülkelerde yüksek oranlara ulaştı.

Covid-19 pandemisinin ilan tarihi olan Mart 2020 ile Haziran 2023 tarihleri arasında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan verilere göre ülkemizde oluşan enflasyon %495.15 olarak gerçekleşmiştir.

Bu süreç insanların ellerinde bulunan varlıklarını enflasyona karşı korumak amacıyla yatırım arayışlarına girmesine neden olmuştur. Ülkemizde hane halkının yatırım dendiğinde aklına öncelikli olarak gayrimenkul gelmesi nedeniyle sektöre daha fazla hareketlilik gelmiştir. TÜİK tarafından açıklanan verilere göre Covid-19 pandemisi etkisinde geçen 2020-2022 döneminde önceki üç yıllık döneme göre (2017-2019) konut satışları toplamda %8.31 oranında artmıştır[i].  Aşağıdaki tabloda Türkiye'de 2013-2022 yılları arasında gerçekleşen konut satış sayılarını görebilirsiniz.

Biz de bu yazımızda gayrimenkul satışından doğan değer artış kazançlarının vergilendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususlara odaklanacağız.

Değer Artış Kazancı Nedir?

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun "Değer Artış Kazançları" başlıklı mükerrer 80. Maddesinde mezkur kanunun 70. Maddesinde sayılan;

• Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatının,
• Voli mahalleri ve dalyanların,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen hakların,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının,

iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların (ivazsız şekilde iktisap edilenlerden elde edilen hariç olmak üzere) değer artış kazancına tabi olduğu belirtilmiştir.

Bu itibarla, beş yıllık sürenin sonrasında satılan gayrimenkullerden elde edilen kazanç değer artış kazancına tabi olmayacaktır.

İktisap Tarihi Nedir?

Türk Medeni Kanunu uyarınca iktisap tarihi söz konusu gayrimenkulün tapuya tescil tarihi olarak belirlenmiştir. Bu kapsamda 5 yıllık sürenin hesaplanmasında tapuya tescil tarihi dikkate alınmalıdır. Bununla birlikte, bazı istisnai hallerde taşınmazın kullanım hakkının tapu tescilinden önce devredilmesi durumunda; iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiili kullanıma başlama tarihinin dikkate alınması gerekmektedir.

Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Gelir Vergisi Kanunu'nda safi değer artış kazancı; satış (elden çıkarma) bedelinden, maliyet bedelleri ve satış nedeniyle yapılan masraflardan satıcı bünyesinde kalanların indirilmesi suretiyle bulunan kazanç olarak tarif edilmiştir.

Değer Artış Kazancı'nda Maliyet Nasıl Bulunur?

Değer artış kazancında maliyet, iktisap bedelinin alım tarihi ile satım tarihi arasında geçen süre için yapılan endeksleme ile bulunur.

Endekslemenin yapılabilmesi için alım tarihi ile satışın yapıldığı aydan önceki ayın yurt içi üretici fiyat endekslerinin arasındaki artışın en az %10 oranında gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Maliyet bedeli belirlenirken taşınmaz için yapılan ve iktisadi kıymetini artıran harcamalar endekslemeye tabi tutularak maliyet bedeline eklenebilirken, taşınmazın alımında kullanılan finansmana ilişkin faiz giderleri bir endekslemeye tabi tutulmadan maliyet bedeline eklenebilmektedir. Bu konuda Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen 30/03/2012 tarih ve 18008620-2010-720-31-43 sayılı[ii] ve 15/04/2014 tarih ve 84098128-120.07.01[Mük.81-2013-3]-202 sayılı[iii] örnek özelgeleri mevcuttur.

Değer Artış Kazancı İstisna Tutarı Ne Kadardır?

2023 yılında elde edilen değer artış kazançlarına uygulanacak istisna tutarı 55.000 TL olarak belirlenmiştir.

Değer Artış Kazancına İlişkin Beyanname Ne Zaman Verilmelidir?

Değer artış kazancına ilişkin bildirim yıllık gelir vergisi beyannamesi verilme süresinde yapılmalıdır. Bu kapsamda söz konusu beyan takvim yılını izleyen yılda 1 Mart ve 31 Mart tarihleri arasında yapılmalıdır.

Takvim yılı içerisinde ülkeyi daimi olarak terk edecekler, çıkışlarından 15 gün önce beyannamelerini vermek zorundadırlar.

Ölüm halinde ise, varisler tarafından ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde beyanname verilmelidir.

Miras ya da Bağış Yoluyla Elde Edilen Gayrimenkuller Değer Artış Kazancına Tabi Midir?

Yazımızın "Değer Artış Kazancı Nedir?" bölümünde de bahsettiğimiz üzere ivazsız yani bedelsiz olarak iktisap edilen gayrimenkuller satışında elde edilen kazanç değer artış kazancı kapsamında bulunmamaktadırlar. Söz konusu edinimler Veraset ve İntikal Vergisi konusunda girmekte olup, bu açıdan değerlendirilmeleri gerekmektedir.

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2022-49526#:~:text=T%C3%9C%C4%B0K%20Kurumsal&text=Konut%20sat%C4%B1%C5%9Flar%C4%B1%202022%20y%C4%B1l%C4%B1nda%20bir,en%20y%C3%BCksek%20paya%20sahip%20oldu.

[1] https://www.gib.gov.tr/node/99498

[1] https://www.gib.gov.tr/node/98419